Bất động sản được xem là một trong những lĩnh vực có khả năng sinh lời rất cao nhất hiện nay. Luôn là lĩnh vực đầu tư thu hút nhất trong các lĩnh vực được nhà đầu tư lựa chọn. Hầu hết các nhà đầu tư đều tập trung ở mảng kinh doanh này. Tuy nhiên không phải ai cũng thành công ở lĩnh vực đầu tư bất động sản. Daututaichinh xin được chia sẻ đến bạn bài tổng hợp từ các chuyên gia bất động sản uy tín. Mong sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về đầu tư bất động sản là gì và những lưu ý giúp bạn hạn chế rủi ro khi kinh doanh BĐS.
Định nghĩa về Bất động sản
Bất động sản(BDS) là khái niệm chỉ đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất như tài nguyên, công trình, thực vật trên mảnh đất đó!
Bất động sản được chia thành nhiều loại dựa vào các tiêu chí khác nhau: công năng sử dụng, mục đích sử dụng hay phân theo địa điểm khu vực. Nếu xét theo công năng sử dụng có thể phân chia thành: bất động sản công nghiệp dành phát triển các khu công nghiệp, bất động sản thương mại để chỉ các trung tâm thương mại, tòa nhà văn phòng và bất động sản nhà ở chỉ các công trình với mục đích để ở.
Ngay trong thị trường bất động sản nhà ở cũng có thể chia theo phân khúc giá hay phân chia theo khu vực. Tại thành phố Hồ Chí Minh thường được phân chia thành các khu vực Đông, Tây, Nam và Bắc so với trung tâm thành phố.
Đầu tư bất động sản là gì?
Đầu tư bất động sản là hành động liên quan đến việc mua, sở hữu, quản lý, cho thuê và bán bất động sản vì lợi nhuận. Việc cải tạo bất động sản như là một phần của chiến lược đầu tư bất động sản thường được gọi là phát triển bất động sản. Cần phân biệt đầu tư bất động sản và đầu cơ bất động sản.
Có thể đầu tư các thị trường bất động sản khác nhau: thương mại, nhà ở hay đầu tư vào thị trường bất động sản công nghiệp. Tuy nhiên, hình thức đầu tư bất động sản hiện nay chủ yếu tập trung vào phân khúc nhà ở với các phân khúc: cải tạo nhà phố, phát triển các khu dân cư hay xây dựng các khu căn hộ chung cư. Tùy vào khả năng tài chính, hiểu biết thị trường để chọn lựa phù hợp.
Bất động sản là một hình thức tài sản với thanh khoản hạn chế so với các khoản đầu tư khác, nó cũng là cần nguồn vốn nhiều (mặc dù vốn có thể thu được thông qua đòn bẩy thế chấp) và phụ thuộc vào dòng tiền. Nếu những yếu tố này không được nhà đầu tư hiểu rõ và quản lý, đầu tư bất động sản sẽ trở thành một khoản đầu tư mạo hiểm.
Nguyên nhân chính của thất bại đầu tư bất động sản là nhà đầu tư nhận được dòng tiền âm trong một khoảng thời gian không dài. Thông thường họ bán lại tài sản khi thua lỗ hoặc tài sản đó mất khả năng thanh khoản (không có khả năng bán lại).
Khó khăn của đầu tư bất động sản
Thị trường bất động sản ở hầu hết các quốc gia không được tổ chức hiệu quả như các thị trường đầu tư có tính thanh khoản cao: tiền, vàng hay ngoại tệ. Bất động sản là tài sản có tính riêng biệt và không trực tiếp hoán đổi cho nhau, thể hiện thách thức lớn đối với nhà đầu tư tìm cách định giá tài sản và là cơ hội đầu tư cho những ai nhìn thấy cơ hội. Vì lý do này, việc định giá tài sản để đầu tư có thể liên quan đến công việc và cạnh tranh giữa các nhà đầu tư để mua các tài sản có thể rất khác nhau tùy thuộc vào kiến thức về tính khả dụng.
Thông tin bất đối xứng là phổ biến trong thị trường bất động sản. Điều này làm tăng rủi ro giao dịch, nhưng cũng cung cấp nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư để có được tài sản với giá hời. Các cá nhân, công ty phát triển bất động sản thường sử dụng nhiều kỹ thuật thẩm định để xác định giá trị của tài sản trước khi mua.
Nơi cung cấp đầu tư BDS
- Đại lý bất động sản và môi giới bất động sản
- Các ngân hàng thương mại
- Cơ quan chính phủ: tài sản đất công
- Đấu giá công khai
- Cò lái và các nhà đầu tư bất động sản
Vốn và quản lý vốn ra sao?
Để quản lý nguồn tiền và đảm bảo lợi nhuận khi đầu tư bất động sản bạn nên chú ý những yếu tố sau:
Nguồn thu nhập chính: Nguồn thu nhập chính hay dòng tiền khi bạn kết thúc chu kỳ kinh doanh. Có thể là bán được tài sản sau khi phát triển hay cho thuê hàng tháng. Nếu bạn cho thuê cần chú ý dòng tiền vào hàng tháng, chi phí vận hành, quản lý tài sản. Hãy dùng phần trăm để đánh giá kết quả kinh doanh bất động sản này. Hiện giá PV với mức lãi suất trong ngắn hạn để bạn có được cái nhìn tổng quan hơn.
Thuế bất động sản: Thuế bất động sản tại Việt Nam đối với lĩnh vực lưu trú: nếu lớn hơn 100 triệu thì bạn được miễn thuê thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng. Và ngược lại, bạn sẽ chịu thuế bình thường. Nếu bạn kinh doanh, phát triển thì khi sang tên bạn phải đóng 2% giá trị tài sản để sang tên bất động sản.
Để tránh thuế, các thủ thuật được các nhà đầu tư sử dụng: tăng chi phí, giảm lợi nhuận, giảm thuế bằng cách sử dụng đòn bẩy tài chính (vay ngân hàng), kê khai giá giao dịch ít hơn rất nhiều so với giá bán thực tế. Tuy nhiên đã có trường hợp luật sư phải chịu trách nhiệm hình sự vì việc này!
Khả năng tăng giá trị tài sản: đó là điều chắc chắn tại Việt Nam. Khi giá trị tài sản bạn tăng thì không chỉ có tài sản bạn tăng mà còn tăng cả lợi nhuận cho thuê. Nhưng tỷ lệ giữa lợi nhuận và vốn không thay đổi.
Cách đầu tư bất động sản cho người mới
Trước hết, bạn đừng ngần ngại bỏ thời gian đọc những lời khuyên đầu tư bất động sản dưới đây. Những lời khuyên này sẽ rất hữu ích đối với những người đang chuẩn bị nhảy vào kinh doanh mua bán nhà đất với mục đích làm sinh lời đồng vốn và những lời khuyên này cũng có thể giúp bạn tránh gặp phải những rủi ro ko đáng có.
Chọn loại hình để đầu tư
Đầu tư vào loại bất động sản nào là vấn đề trước tiên bạn cần quyết định. Việc này phụ thuộc vào nhiều yếu tố, đặc biệt là khả năng tài chính của bạn. Theo các chuyên gia, đầu tư vào các loại hình bất động sản dưới đây sẽ hứa hẹn đem lại cho bạn nhiều lợi nhuận nhất.
Mua bất động sản tốt nhất
Hãy mua bất động sản tại nơi những người giàu có hay lui tới”. Quả vậy, khi mua bất động sản ở những nơi có nhiều người giàu cũng đồng nghĩa với khí hậu, cảnh đẹp thiên nhiên và những dịch vụ tốt nhất… Không những thế bạn có thể dễ dàng bán lại bất động sản của mình cho những người có nhiều tiền và thu được lợi nhuận kếch xù.
Mua bất động sản có vị trí địa lý thuận lợi
Yếu tố vị trí, môi trường xã hội còn quan trọng hơn chính bất động sản của bạn. Vị trí có thuận tiện cho việc đi lại không? Giao thông có dễ dàng không? Các dịch vụ có thuận tiện không? Khí hậu trong lành hay ô nhiễm?…là những yếu tố bạn cần quan tâm. Mua một ngôi nhà xấu có vị trí thuận lợi vẫn tốt hơn một ngôi nhà đẹp có vị trí không thuận lợi vì nhà xấu thì vẫn sửa sang được theo ý muốn của mình. Nếu bạn có khả năng tài chính thì nên mua bất động sản có diện tích rộng vì nó hứa hẹn mức lợi nhuận cao hơn rất nhiều.
“Hãy nhằm vào khu vực lân cận thành phố đang có xu hướng phát triển. Sau đó hãy mua đất tại các trục đường giao thông chính. Đó là nơi mà giá đất được tính theo diện tích thực chứ không phải diện tích mặt tiền.”
Đầu tư vào nhà cho hộ gia đình thuê
Đầu tư vào những ngôi nhà cho hộ gia đình đơn lẻ thuê là giải pháp tốt nhất dành cho những nhà đầu tư tầm trung trong việc mua, quản lý tài chính, quản lý và bán các ngôi nhà đó”. Bạn sẽ không phải thuê nhiều nhân công để quản lý như ở những tòa nhà cho nhiều người thuê mà chỉ cần gọi họ khi một gia đình nào đó gặp sự cố. Mặt khác, sự cố của gia đình đó cũng không làm ảnh hưởng tới những hộ gia đình khác.
Bất động sản phù hợp thị hiếu của cộng đồng
Một trong những cách đầu tư bất động sản có hiệu quả cao là đầu tư xây dựng những khu nhà để bán hoặc cho thuê. Tuy nhiên, đầu tư vào loại hình bất động sản nào: khách sạn, nhà hàng, spa hay siêu thị… lại là một việc bạn cần cần nhắc và tính toán kỹ. Bạn đừng cố mở một khách sạn ở nơi đồng không mông quạnh hay bất tiện về giao thông cũng như mở một spa cao cấp ở khu công nghiệp có thu nhập thấp…
Tham khảo tư vấn từ chuyên gia
Những chuyên gia tư vấn sẽ giúp bạn tránh được những rủi ro, rắc rối với những người mua bán nhà và giúp cho quy trình mua bán diễn ra xuôn sẻ, thuận lợi. Vì vậy ngay từ bây giờ, hãy tìm kiếm cho mình những chuyên gia giỏi, đáng tin cậy để tư vấn cho bạn về những vấn đề sau:
– Chuyên viên tư vấn bất sản chuyên nghiệp sẽ giúp bạn tìm mua được những bất động sản phù hợp yêu cầu và khả năng tài chính. Đó là những người nhiệt tình, nắm vững thông tin về thị trường nhà đất, khu dân cư và đặc điểm vùng miền. Bạn cũng nên tìm đến những chuyên viên là đại diện của chủ sở hữu bất động sản.
– Tư vấn pháp lý từ các luật sư: Nếu bạn không phải là người thông thạo các thủ tục thì tốt nhất hãy hỏi ý kiến của các luật sư hoặc nhân viên tư vấn pháp lý. Họ là người giúp bạn theo dõi hợp đồng, các điều khoản và tính pháp lý của những giấy tờ mua bán.
– Một kiến trúc sư, một người có chuyên môn xây dựng sẽ giúp bạn kiểm tra những lỗi của ngôi nhà như trần, móng, mái… mà người không có chuyên môn không thể biết được. Họ cũng có thể tư vấn cho bạn về việc nâng cấp, sửa sang, hoặc có những bản thiết kế độc đáo làm tăng giá trị ngôi nhà. Khách hàng sẽ luôn bị hấp dẫn bởi những ngôi nhà đẹp, hoàn hảo, ít phải tu sửa hoặc có thể cải tạo dễ dàng sau khi mua.
Tính toán kĩ về tài chính của bạn
Đầu tư vào bất động sản thường đòi hỏi huy động một lượng lớn tiền mặt. Do vậy, bạn phải cân nhắc và tính toán kỹ khả năng tài chính của mình trước khi quyết định đầu tư.
Nếu bạn phải đi vay ngân hàng để đầu tư bất động sản, cần chú ý đến khoản lãi vay, thời hạn cho vay cũng như khả năng chi trả. Chỉ cần chênh lệch một chút, bạn đã phải trả một khoản lãi khổng lồ trong thời gian vay vì tiền đầu tư vào bất động sản thường rất lớn.
Bạn có thể thể huy động tiền nhàn rỗi từ những người trong số bạn bè và gia đình mình bằng cách rủ họ mua chung bất động sản. Điều này làm giảm thiểu rủi ro và giúp bạn yên tâm đầu tư dài hạn. Tuy nhiên bạn sẽ được hưởng mức lợi nhuận ít hơn bình thường.
Điểm mấu chốt của kinh doanh bất động sản là dự đoán và ước tính chính xác độ rủi ro và số lợi nhuận tiềm năng. Nếu có khả năng làm được điều này, bạn sẽ tính toán được thời điểm mua, bán bất động sản và sẽ có cơ hội thu được lợi nhuận cao hơn nhiều so với lãi suất ngân hàng bạn phải trả.
Luôn tính toán các bước đi sắp tới
Xác định chu kỳ biến động, tính toán về tiềm năng phát triển, tìm ra chiến lược phù hợp từng giai đoạn, thời điểm tốt nhất để bán bất động sản là bí quyết đầu tư thành công của các nhà đầu tư chuyên nghiệp.
– Tìm ra chiến lược phù hợp với từng giai đoạn. Ở bất cứ thời điểm nào trong bất kỳ thị trường nào, bất động sản có thể biến động khác nhau. Tuy nhiên, sự biến động luôn kèm theo sự thay đổi và xuất hiện những cơ hội mới. Việc bạn cần làm là chịu khó tìm ra một chiến lược phù hợp. Luôn tìm kiếm cơ hội đầu tư, bất chấp các quy luật, vòng chuyển đổi”.
– Xác định được chu kỳ của bất động sản. Thị trường bất động sản biến động luôn theo chu kỳ. Với những tay đầu tư nghiệp dư, vốn ngắn, khi thị trường sụp đổ, họ chấp nhận lỗ và bán tống bán tháo bất động sản mình có. Tuy nhiên nhà đầu tư chiến thắng nhờ biết chờ đợi và thu được lợi nhuận từ việc mua lại bất động sản khác với giá rẻ.
– Cân nhắc về tiềm năng phát triển. Nếu bạn là nhà đầu tư dài hạn, bạn nên tính toán về tiềm năng phát triển của những nơi dự định bất động sản. Có rất nhiều người đã kiếm được những khoản tiền khổng lồ nhờ việc mua đất từ khi chúng là những khu công nghiệp tới khi chúng trở thành đất kinh doanh.
Người mới, vốn ít đầu tư bất động sản như thế nào?
Đầu tư bất động sản có chi phí rẻ hơn thị trường
Để tìm mua được các bất động sản có chi phí rẻ hơn thụ trường thì chưa hẳn dễ cho người tay ngang. Nên kinh nghiệm, bạn hãy chú ý chọn 1 khu vực muốn đầu tư rồi sau đó “nằm vùng” 2-3 tháng. Để săn được các bất động sản giá rẻ chúng ta phải chịu khó và bỏ thời gian tham khảo hàng chục thậm chí hàng trăm bất động sản ở địa chỉ đó trong 1 thời gian nhất định.
Với thời gian nằm vùng, tham khảo nhiều môi giới khu vực, nắm thông tin của hàng chục sản phẩm thì lúc đó bạn sẽ biết bất động sản nào chi phí rẻ hơn thị trường ở địa chỉ đó. Hoặc nắm thông tin chủ nhà ngộp, kẹt tiền thật sự. Như vậy chúng ta sẽ mua được bất động sản chi phí rẻ hơn khu vực và né tránh môi giới dẫn dắt.
Đầu tư đất nông nghiệp
Chiến lược này phù hợp với các bạn trẻ, với số vốn ít ỏi. 2-3 người bạn có thể gom tiền lại để mua đất nông nghiệp diện tích lớn từ vài ngàn đến vài hecta các vùng lân các thành phố lớn. Tại sao là đất nông nghiệp, vì đất nông nghiệp hiện tại có giá thành rẻ và bạn có thể mua được diện tích đất lớn. Diện tích lớn thì khi tăng giá tỷ suất sinh lời sẽ nhiều hơn.
Nếu như các bạn có hướng nhìn xa và chiến lược hơn nữa thì có khả năng để 1-2 năm, sau đó xin chuyển đổi lên đất thổ cư rồi sau đó phân lô bán nền thì càng đem đến lợi nhuận cao. Tuy nhiên mua đất nông nghiệp phải chú ý đến quy hoạch của đất để tránh rủi ro.
Thuê bất động sản rồi cho thuê lại
Đây là chiến lược đầu tư bất động sản cho người ít vốn có khả năng dễ dàng thực hiện và có dòng tiền ra vào ngay hiện tại. Mội cách dễ làm nhất là bạn thuê lại 1 căn nhà phố, một tòa nhà có khá nhiều phòng. Sau đó bạn decor lại theo phong cách hiện đại, lịch sử, trẻ trung rồi cho các cá nhân thuê phòng. Hướng tới quý khách là người trẻ đang đi làm văn phòng, gần trường đại học lớn…..
Bạn thương lượng với chủ tòa nhà cọc 1-2 tháng và tiền nhà thanh toán theo tháng hoặc quý, bởi thế số tiền ban đầu bỏ ra chỉ còn 150 -200tr + tiền sửa chữa và nội thất từ 100-150tr là bạn đã có khả năng kinh doanh mô hình này.
Mua nhà cũ, sửa lại và bán
Đây là phương án có lẽ tốn kém nhất vì bạn hãy chú ý có một số vốn ban đầu tương đối rồi. Bạn có khả năng cùng một số người bạn góp lại rồi sau đó đi săn nhà cũ mua lại với giá tốt. Sau đó thuê công ty nội thất, xây dựng tân trang lại. Sau đó phối nội thất trẻ trung, hiện đại, tiện nghi là rất dễ bán lại với giá chênh từ 300-400tr so với số vốn ban đầu là hoàn toàn khả thi.
Nhưng biện pháp này bắt buộc bạn hãy chú ý tốn nhiều thời gian hơn để tìm được căn nhà cũ ưng ý, giá tốt.
Lời kết
Trên đây, Daututaichinh vừa tổng hợp chia sẻ những kinh nghiệm từ các chuyên gia đầu tư BDS. Mong rằng bài viết này sẽ giúp được mọi người có cái nhìn tổng quan về hình thức kinh doanh này. Và những người mới sẽ biết cách bắt đầu đầu tư như thế nào. Cảm ơn các bạn đã theo dõi!
